空き地購入の成功には情報と行動力が必要！

空き地を購入するという選択肢は、自由な家づくりや投資目的の土地取得として注目されています。しかし、空き地には「売り出されていない」「建築制限がある」「境界が不明瞭」など、見えにくいリスクが多く存在します。特に、希望するエリアで理想の土地を手に入れたい場合、一般的な不動産情報に頼るだけでは限界があります。本記事では、空き地購入に関する基本知識から、失敗しないためのチェックポイント、隠れた注意点までを専門的な視点から丁寧に解説します。購入前に知っておきたい情報を網羅し、後悔のない土地選びをサポートします。

空き地購入が難しい理由とその背景とは

空き地購入を検討している人がまず直面するのが、「なかなか良い空き地情報が見つからない」という問題です。不動産情報サイトをいくら見ても、自分が望むエリアには物件が出ていなかったり、売りに出ていない空き地ばかりが目立ったりします。実際には、多くの空き地が存在しているにもかかわらず、なぜ売却されないのでしょうか。その背景には、所有者の事情や土地の状態、経済的な要因などが複雑に絡んでいます。このセクションでは、空き地が市場に出回らない理由を3つの視点から具体的に解説します。

土地の購入時よりも価値が下がっている

かつては資産として魅力的だった土地も、地域によっては現在その価値が大きく下がっているケースがあります。とくに地方や人口減少が著しいエリアでは、不動産価格全体が低下傾向にあります。これにより、土地を購入した時の価格と現在の市場価格との間に大きな乖離が生じ、売り手が心理的に「損をしたくない」と感じてしまうのです。

たとえば、20年前に1,000万円で購入した土地が、今の査定で300万円と評価されたとします。売却すれば確定損失になり、気分的にも踏み切りづらくなるのは自然なことです。売り出したとしても価格交渉を避けたいという気持ちから強気の値付けになり、結果として売れずに空き地のまま放置される、という悪循環に陥ります。

このようなケースでは、買主側が「過去の購入価格は関係ない」という前提を理解し、現在の市場相場を示した上で丁寧に交渉する姿勢が必要です。また、固定資産税や管理の手間など、所有を続けるデメリットも同時に説明すると、売却に応じてもらえる可能性が高まります。

空き地の所有者が高齢や遠方在住

土地の所有者が高齢であったり、居住地から遠く離れた場所に土地を保有している場合、その空き地は「存在しているだけ」の状態になっていることが少なくありません。遠方に住んでいると現地に足を運ぶのが難しくなり、年齢とともに土地の管理や処分への意欲も低下していきます。特に高齢者にとっては、「わざわざ売却の手続きをするのが面倒」という心理的なハードルも大きいのです。

例えば、東京在住の高齢者が、相続で受け継いだ地方都市の空き地を所有していたとします。その土地を売るには、登記事項証明書（以下登記簿と表記）の確認、必要書類の準備、不動産会社との連絡、現地の状況確認など、多くの工程が必要になります。それらを一人でこなすのは現実的に難しく、結果として「何もせずそのまま」にしてしまうのです。

このような背景がある場合、買主側が「売却の負担を減らすサポート」を提示することが効果的です。例えば、不動産会社の紹介や手続き代行の提案などを丁寧に伝えることで、売却を前向きに検討してもらえる可能性が高くなります。

所有者が亡くなっているケースも

空き地の所有者がすでに亡くなっており、相続手続きが行われていないというケースも多く見受けられます。このような場合、所有権が宙に浮いた状態となっており、法的に「売却不可能」な土地となっているのです。特に地方では、親族が遠方に住んでいて土地の存在すら把握していないということもあります。

このような土地は、不動産情報にも登場せず、完全に「死蔵」された状態になります。買主としては、登記簿を確認しても名義が故人のままであることが分かるため、次に誰が相続権を持っているかを調査する必要があります。しかし、相続人が多数にわたる場合や、関係が疎遠になっている場合は、連絡を取ること自体が困難です。

こうした問題の解決には、司法書士や行政書士と連携しながら、相続人の調査や遺産分割協議の支援を行うことが求められます。もちろん、費用も時間もかかりますが、相続未登記の空き地は今後も増加が見込まれているため、専門的な知識を持った人材の活用がカギになります。

空き地購入を検討しているならまずやるべきこと

空き地を購入したいと考えたとき、最初に何から始めればよいかわからない人も多いでしょう。ただ漠然と「ここに家を建てたい」と思っても、売り物件でなければ、普通の方法ではなかなか話が進みません。しかし、空き地購入には「売り出しを待つ」以外にも、こちらから動いて状況を変えていく方法が存在します。正しい手順と情報収集を行うことで、表に出ていない土地でも取得の可能性が開けてきます。以下に、空き地購入の第一歩として取り組むべき3つの行動を解説します。

法務局で登記簿をとる

空き地の所有者を特定するうえで、最も信頼性の高い情報源が「登記事項証明書」です。登記簿には土地の所在地、面積、所有者の氏名、住所、抵当権の有無など、購入に関する重要な情報が網羅されています。これを取得するには、法務局で「地番」を元に請求します。ネットから申請も可能で、近年は利便性が向上しています。

たとえば、あなたが気になっている空き地があったとして、その土地に看板などが立っていない場合、不動産会社も関わっていないケースがほとんどです。そうした時に、登記簿を取り寄せれば「誰が持っている土地か」が一目でわかります。加えて、そこに抵当権が設定されているかどうかも把握できるので、交渉を進める際のリスク判断にも役立ちます。

登記簿は一部数百円で取得可能で、情報量に対して非常にコストパフォーマンスが高い資料です。空き地購入を本気で考えるなら、まず登記簿を手に入れることが欠かせません。最初の一歩として、最も確実かつ有効な手段といえるでしょう。

空き地の所有者に問い合わせて交渉する

所有者が特定できたら、実際にその方に連絡を取ってみるという選択肢があります。「空き地を購入したい」と直接伝えることで、場合によっては売却に応じてくれることもあるのです。日本ではまだ一般的とは言えない方法ですが、欧米では個人がダイレクトに交渉するスタイルが根付いており、成功例も多数あります。

例えば、登記簿で判明した住所に丁寧な手紙を送り、「この土地に関心があり、もし売却のご意志があるようでしたらお話を聞かせてください」というように礼儀をもって書くのが一般的です。急な訪問や電話は避けるべきで、丁寧なアプローチが信頼を得る第一歩になります。

もちろん、相手がすぐに売却の意思を示すとは限りません。しかし、あなたの誠実な姿勢や熱意が伝われば、「この人になら売ってもいい」と思わせることができる可能性があります。仮にすぐに話が進まなくても、将来的に売却する際には声をかけてもらえる関係を築くことができるかもしれません。

最寄りの不動産会社に相談する

空き地購入を進めるにあたっては、地域に根ざした不動産会社の存在も非常に重要です。地元の不動産会社は、公開されていない物件情報を持っていることがあり、「あの土地、実は売りたがっているらしい」といった内部情報を得られることがあります。

また、不動産会社は空き地の所有者との交渉においてもプロフェッショナルです。個人で直接連絡することに不安がある人にとっては、代理人として間に入ってもらうことでスムーズに話が進みやすくなります。手紙や電話のやり取りから契約書の作成、境界確認まで、実務面でも幅広くサポートしてくれます。

特に都市部では情報の出回りが早く、良い土地ほどすぐに話が進んでしまいます。そのような中で、不動産会社との信頼関係を構築しておくと、「水面下で売却を検討している土地」の情報を優先的に提供してもらえる可能性もあります。

空き地購入を「ひとりで何とかしよう」と考えるのではなく、専門家の助けを借りながら進めることが、成功への近道といえるでしょう。

空き地の所有者からすぐ購入して大丈夫？

気になる空き地の所有者と連絡が取れ、「売ってもいいですよ」と言われたとき、誰しも心が弾むものです。しかし、そこですぐに「お願いします！」と飛びつくのは危険です。空き地には思わぬトラブルやリスクが潜んでいることが多く、事前の確認を怠ると後悔する可能性が高くなります。特に個人間の直接取引となると、不動産会社のチェックも入らず、法的・実務的な見落としが生じやすくなります。このセクションでは、空き地購入前に注意すべき具体的なポイントを3つ紹介します。

空き地の個人売買にはリスクもあるので注意

個人間での空き地の売買は、表面的にはスムーズに見えることもあります。仲介手数料がかからない、交渉が柔軟に進むなどの利点もありますが、その裏には見逃せないリスクが数多く潜んでいます。

まず、売買契約書の内容が不十分な場合、後にトラブルとなる恐れがあります。土地の境界が不明瞭で、引渡し後に隣人と揉めることや、支払い条件が曖昧でトラブルになるといった事例は珍しくありません。また、万が一、登記情報が最新でなかった場合、実際には売主に売却権限がなかったというケースもゼロではないのです。

実際、あるケースでは、個人売買で取得した土地が建築基準を満たしておらず、住宅を建てられなかったという事例もありました。こうした失敗を防ぐためには、契約内容をしっかり精査する必要があります。不動産のプロである司法書士や宅建士に相談し、事前に契約書をチェックしてもらうことが大切です。

現在の建築基準法に引っかかる恐れ

一見すると建築可能に見える空き地であっても、実は現在の建築基準法に適合していない土地である場合があります。特に注意が必要なのが「再建築不可」や「接道義務違反」といった規制です。これらに該当する土地は、家を建てることができなかったり、大規模な改修が制限されていたりします。

たとえば、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地は、建築基準法の接道義務を満たしていないため、原則として建築が許可されません。市街化調整区域に指定されている場合も、住宅建築に厳しい制限がかかります。

このような土地を買ってしまった場合、建物を建てるという本来の目的を果たせなくなる可能性があります。購入前には、必ず自治体の建築指導課などで用途地域や接道の状況、再建築の可否を確認しましょう。不明な点があれば、建築士や不動産の専門家に相談してリスクを最小限に抑えるべきです。

境界が正確に測定されているかチェック

土地を購入する際に見落とされがちなのが、「土地の境界が明確であるかどうか」という点です。境界が曖昧なまま契約を結ぶと、後々になって隣地との境界線を巡るトラブルに巻き込まれる危険性があります。

たとえば、「この石が境界」といった口約束や、古い杭の位置を根拠に境界を判断していた場合、実際には登記簿上の境界とズレがあることもあります。これに気づかずに建物を建てたり、フェンスを設置したりすると、「境界を越えている」とクレームを受け、裁判にまで発展することもあります。

こうした事態を防ぐためには、土地家屋調査士による境界確定測量を行い、「筆界確認書」などの正式な書類を交わしておくことが望ましいです。たとえ費用がかかったとしても、後のトラブルを防ぐための必要経費と考えましょう。

良い土地に見えても買ってはいけない空き地もある

空き地を見つけたとき、立地や価格だけで判断してしまいがちですが、外見だけでは判断できない「買ってはいけない土地」が存在します。一見魅力的な土地でも、よく調べてみると建築や生活に大きな支障が出るリスクを抱えていることがあります。このセクションでは、購入後に後悔しないために、あらかじめ避けるべき具体的な空き地の特徴を紹介します。

角地だが道路に接していない

角地は開放感があり、採光や風通しも良いため人気があります。しかし、いくら角地であっても「建築基準法で定められた接道義務」を満たしていない土地であれば、家を建てることができません。角に位置していても、実際にはどちらの道路にも法的に接道していないというケースもあるのです。

例えば、見た目には道路が2面に接しているように見えても、片方は私道で建築基準法上の「道路」と認められていなかったり、もう片方には歩道だけで、車両進入が認められていないことがあります。このような土地は「再建築不可物件」となることがあり、価値が大きく下がるだけでなく、将来的な転売も困難になります。

接道義務を満たしているかを確認するには、自治体の建築指導課で「道路種別」や「道路幅員」「接道長さ」などを調べる必要があります。図面や現地の印象だけで判断せず、法的な基準を確実に確認しましょう。

目の前の道路に消火栓がある

一見、住宅街でインフラが整備されているように見える土地でも、目の前の道路に「消火栓」がある場合には注意が必要です。消火栓のある土地では、駐車スペースや車庫の設置に制限がかかることがあるため、生活に支障をきたす可能性があります。

消火栓の前に車を停めることは法律で禁止されています。また、消火活動の妨げになる恐れがあるため、建築の配置も制限される場合があります。とくに都市部の土地では、土地が狭い場合が多く、駐車スペースをどう確保するかは非常に重要な要素です。その消火栓の存在によって、車1台すらまともに置けないという状況もあり得ます。

見学時には、土地そのものだけでなく、周辺インフラの配置や交通状況までしっかり観察するようにしましょう。設計事務所や建築士と一緒に現地を確認することが理想的です。

土地の形がいびつ

土地の価格が相場より安く感じられる場合、その原因の一つが「不整形地」であることです。三角形、L字型、旗竿地など、整った長方形でない土地は、設計上の制約が多く、実際の建築面積が限られることがあります。

例えば、旗竿地では建物の入り口部分が細長くなり、車の出し入れがしにくい構造になります。また、建物の配置によっては日当たりが悪くなることもあり、快適な住環境を確保しにくくなります。設計に工夫が必要なため、建築費も割高になりがちです。

さらに、不整形な土地は将来的な転売時にも買い手が付きにくく、資産価値が下がりやすいというデメリットもあります。不動産の専門家に依頼して、実際に建築可能な面積や建築プランを確認した上で判断しましょう。

土地が周囲より低い位置にある

土地の位置が周囲の道路や隣接地よりも明らかに低い場合、その土地は「低地」となっており、排水や浸水のリスクを抱えている可能性が高くなります。豪雨や台風のたびに水が流れ込んでくるような土地では、住宅の基礎部分に水が溜まりやすく、湿気やカビの原因になります。

実際、ある購入者は周囲よりも50cmほど低い土地を購入し、建築後の梅雨時期に敷地全体が一時的に池のようになってしまいました。後から排水対策として高額な工事費を支払う羽目になったそうです。

このようなトラブルを避けるためには、現地見学時に雨水の流れ方や水はけの良し悪しを確認するだけでなく、市区町村が公開しているハザードマップを活用することも大切です。地盤調査や造成計画の費用も含めて、購入判断を行う必要があります。

空き地購入で絶対に確認すべき４つのチェックポイント

空き地購入を成功させるためには、感覚的な判断ではなく、事実と根拠に基づいたチェックが欠かせません。「なんとなく良さそう」という印象で契約してしまうと、後から大きな落とし穴にはまることもあります。このセクションでは、購入前に必ず確認しておくべき基本かつ重要な４つのチェックポイントを紹介します。これらは、購入後の満足度や建築の可否に大きく影響するため、しっかりと押さえておきましょう。

自分が探している土地の条件はしっかりまとめておく

土地探しの最初のステップは、自分の「理想の条件」を明確にすることです。立地、広さ、日当たり、価格帯、周辺環境、駅や学校への距離など、自分にとって譲れないポイントをあらかじめ整理しておくことで、判断基準がブレなくなります。

例えば、「静かな住宅街が良い」と思っていても、実際に見に行った土地が駅から遠く買い物も不便だと感じるかもしれません。逆に、利便性を重視する人が、「少し騒がしくても駅近がよい」と考えれば、まったく違う土地選びになるでしょう。これを曖昧にしたまま探すと、見た目の印象や不動産会社の提案に流されてしまい、後悔の元になります。

具体的には、チェックリストを作ることをおすすめします。希望条件に優先順位を付け、「絶対に譲れないもの」「妥協できるもの」を分類しておくと、効率よく土地選びが進められます。

用途地域の分類はどこになっているか

土地には「用途地域」と呼ばれる分類があり、これによって建てられる建物の種類や高さ、敷地の使い方などが法的に制限されています。住宅を建てる目的であれば、第一種または第二種低層住居専用地域が一般的ですが、商業地域や工業地域などでは、住宅建築が不向きまたは禁止されている場合もあるため、事前確認が必須です。

たとえば、郊外の閑静な場所に見える土地でも、用途地域が工業専用地域だった場合、将来的に騒音や空気汚染などの問題が発生する可能性があります。逆に、商業地域では日当たりやプライバシーの確保が難しくなる場合もあるでしょう。

用途地域の情報は、市区町村の都市計画課などで公開されており、インターネットで閲覧できることもあります。購入前には必ず確認し、自分のライフスタイルに適した地域かどうかを見極めましょう。

図面の方位と現地の方位は合致しているか

不動産会社から渡される図面には「北」の表示があるのが一般的ですが、現地と実際に照らし合わせてみると、ズレていることもあります。方位のズレは、日当たりや建物の配置計画に大きな影響を与えるため、軽視してはいけません。

例えば、図面上では南向きの土地に見えていても、実際には南東や東向きで、想定していた日照時間が確保できないといった事態が発生します。また、敷地に建物を建てた場合の影の落ち方や、隣家との距離感も変わってくるため、生活の快適さが大きく左右されるのです。

現地に出向いた際は、スマートフォンのコンパスアプリや方位磁針を使って、自分の目で確認しましょう。建築プランに直結するポイントであるため、設計士と一緒に現地を確認することもおすすめです。

本当に土地面積は足りているか

購入しようとしている土地が、希望している住宅や施設を建てるのに本当に十分な面積を持っているかは、最後の重要なチェックポイントです。カタログに書かれている面積を鵜呑みにせず、「実際に建物を建てられるスペース」としてどのくらい使えるかを把握することが大切です。

というのも、セットバック（道路後退）や斜線制限、建ぺい率・容積率などの法的制限により、建築可能な面積は表記よりも狭くなることがあります。たとえば、建ぺい率60%・容積率200%の土地であれば、100㎡の土地に対して1階が60㎡、延べ床面積200㎡までしか建てられません。想定していた広さの家が建てられないこともあるのです。

また、土地の形状や高低差によっても有効活用できる面積が変わってきます。図面だけでなく、現地でメジャーを使って確認したり、設計士にプランの可否を相談したりすることで、計画にズレがないかを最終チェックしましょう。

まとめ

空き地購入を成功させるためのまとめ

空き地購入は、理想の住まいづくりや資産形成の一環として非常に魅力的な選択肢です。しかし、売りに出ていない土地を購入する場合は、通常の不動産取引以上に多くの知識と注意が求められます。思わぬリスクを避け、納得のいく買い物を実現するためには、事前の情報収集と丁寧な確認作業が不可欠です。

まず、気になる空き地が売りに出ていない場合でも、登記簿を取得して所有者を調べ、丁寧に交渉することで購入の糸口が見えてくることがあります。しかし、個人間の売買はトラブルの原因にもなり得るため、契約書の内容や法的リスクについては専門家に相談しながら慎重に進めるべきです。

また、一見すると魅力的な土地でも、接道義務を満たしていなかったり、用途地域によって建築制限があったりと、さまざまな落とし穴が潜んでいる可能性があります。現地調査、用途地域確認、測量、建築計画の適合性など、ひとつひとつを丁寧にチェックすることで、こうした問題を事前に回避できます。

空き地購入の成功は、偶然ではなく準備と行動の積み重ねによって生まれます。自分自身の目的を明確にし、専門家のアドバイスを取り入れながら、安心・安全な土地購入を目指しましょう。購入後に「やってよかった」と心から思えるよう、慎重かつ前向きな姿勢で取り組むことが大切です。

投稿者プロフィール

齊藤 起久康

有限会社ひかり不動産　代表取締役
宅地建物取引士　二級建築士

埼玉県美里町に生まれ育ち
1987年～1990年：住宅建築・不動産会社勤務
1990年～：有限会社ひかり不動産
2000年～現在：有限会社ひかり不動産　代表取締役

不動産・住宅建築業界一筋で業界歴35年超のベテラン
長年の経験と今まで培ってきた事 そして、こだわりのある
「自然素材の家づくり」について皆様にお伝えします

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